(2025년)반전세 보증금 분쟁 해결방법과 세입자 권리

임대차 시장에서 흔히 볼 수 있는 반전세(보증부월세)는 전세와 월세의 장점을 절충한 형태입니다. 하지만 실제 계약 과정에서는 보증금 반환이나 월세 차감 문제 등에서 분쟁이 자주 발생합니다.

 

✔️ 반전세 보증금 반환 문제

 

반전세 계약이 종료되면 세입자는 당연히 보증금을 돌려받을 권리가 있습니다. 그러나 집주인이 "월세가 밀렸다"거나 "수리비를 공제해야 한다"는 이유로 보증금을 일방적으로 차감하는 경우가 적지 않습니다. 이런 상황에서 가장 중요한 것은 계약서에 근거 조항이 있는지 확인하는 것입니다.

 

✔️ 월세 차감과 특약 효력

 

반전세는 보증금과 월세가 동시에 존재하기 때문에, 월세 연체가 있으면 보증금에서 공제할 수 있다는 특약을 넣는 경우가 많습니다. 하지만 특약 조항이 명확하지 않거나 과도한 경우 법적 효력이 제한될 수 있으므로 주의해야 합니다. 👉 국토교통부 ‘주택 임대차 계약 가이드’에서도 이런 특약의 범위를 제한적으로 인정하고 있습니다.

www.molit.go.kr

 

 

✔️ 집주인의 수리비 청구 분쟁

 

반전세 계약에서 자주 발생하는 갈등 중 하나가 수리비 공제 문제입니다. 세입자 사용 중 고장 난 시설물이라면 공제 가능성이 있지만, 노후화나 자연적 손해는 세입자 책임이 아닙니다. 따라서 수리비 명목으로 보증금을 임의 차감하는 것은 불법에 해당될 수 있습니다.

✔️ 법적 대응 절차

 

세입자가 보증금을 제때 돌려받지 못하면, 내용증명 발송을 통해 반환을 요구하고, 이후 임차권등기명령이나 지급명령 신청 절차를 진행할 수 있습니다. 또한 일정 규모 이상의 보증금이라면 주택도시보증공사(HUG) 보증보험을 활용해 반환 청구가 가능합니다. 👉 사이버범죄 신고센터를 통한 사기 피해 접수도 고려할 수 있습니다.

사이버범죄 신고시스템 (ECRM)

 

 

🔎 참고 포인트

 

🟦 상황예시 : 반전세 계약 종료 후 집주인이 “월세 연체와 수리비 공제”를 이유로 보증금을 절반만 돌려준 경우

 

🟩 확인할 것들 : 임대차계약서 특약 조항, 수리비 내역과 원인, 월세 연체 여부, 보증보험 가입 여부

 

🟨 판례 요약 : 대법원 2016다232547, 2018.02.28. 선고 – 노후화로 인한 수선비는 임대인 부담으로, 임의 공제 불가

 

🐻‍❄️법바오실무꿀팁🐻‍❄️

 

반전세 계약 시 보증금과 월세의 균형을 세밀하게 따져 특약을 꼼꼼히 작성해야 합니다. 모호한 조항은 분

쟁의 씨앗이 되므로 반드시 "연체 시 공제 범위"와 "수리비 책임 범위"를 구체적으로 적어두는 것이 가장 안

전합니다.