임대차 계약 중 하자 발견·보증금·수리비 청구 분쟁 해결 가이드 (2025년 최신판)

임대차 계약을 체결하고 입주한 뒤 예상치 못한 하자가 뒤늦게 발견되는 경우가 많습니다. 벽지 곰팡이, 배관 누수, 전기 문제처럼 계약 당시 기재되지 않았던 하자가 나중에 드러나면, 세입자와 집주인 사이에 보증금 공제나 추가 수리비 청구 문제로 갈등이 발생하게 됩니다.

 

✔️ 거주 중 하자 발견 시 기본 원칙

 

우리 법원은 통상적으로 계약 당시 존재했으나 미기재된 하자라면 임대인의 책임을 인정합니다. 세입자는 해당 하자가 주거에 중대한 영향을 미친다면 임차보증금 반환 시 공제 없이 돌려받을 권리가 있습니다. 반대로 세입자가 입주 후 고의 또는 과실로 발생시킨 손해는 임차인이 부담하게 됩니다.

 

✔️ 보증금·수리비 분쟁의 핵심 쟁점

 

분쟁에서 중요한 쟁점은 하자의 발생 시점과 원인입니다. 입주 전부터 있었던 하자인지, 거주 중 자연적 노후인지, 세입자의 관리 소홀인지에 따라 책임이 갈립니다. 이를 구분하기 위해서는 사진, 동영상, 계약서 특약 등이 결정적 증거가 됩니다.

 

✔️ 세입자가 취할 수 있는 대응

 

세입자가 하자를 발견했을 때는 즉시 집주인에게 서면 또는 문자로 통보하고, 상태를 기록하는 것이 필요합니다. 집주인이 수리를 거부하거나 비용을 과도하게 청구한다면 👉 국토교통부 임대차 분쟁조정위원회에 신청해 조정을 받을 수 있습니다. 또한 임차인의 권리가 침해되는 경우 👉 사이버범죄 신고센터를 통한 법적 대응도 가능합니다.

사이버범죄 신고시스템 (ECRM)

www.molit.go.kr

 

✔️ 집주인이 청구할 수 없는 비용

 

계약서에 기재되지 않은 임의의 청소비·수리비를 청구하거나, 하자 원인이 집주인 책임임에도 불구하고 보증금에서 공제하는 것은 부당청구에 해당합니다. 이러한 경우 세입자는 법적으로 반환을 요구할 수 있습니다.

 

✔️ 판례를 통한 기준 이해

 

법원은 하자 책임을 판단할 때 “계약 당시 하자가 있었는지”, “임차인의 사용 과정에서 발생했는지”를 엄격히 구분합니다. 특히 구조적 하자나 설비 결함은 집주인 책임으로 보는 경우가 많습니다.

 

🔎 참고 포인트

 

🟦 상황예시 : 거주 3개월 후 벽체 누수가 발견되었는데 집주인이 보증금에서 수리비를 공제하려는 경우

 

🟩 확인할 것들 : 계약서 특약, 입주 전·후 사진, 하자 발생 시점, 임차인 고의·과실 여부

 

🟨 판례 요약 : 대법원 2017다232146, 2019.02.28. 선고 – 임대차계약 당시 존재한 하자는 임대인의 수선의무, 보증금 공제로 충당 불가

 

🐻‍❄️법바오실무꿀팁🐻‍❄️

 

입주 전 반드시 집 상태를 꼼꼼히 촬영해 두는 것이 최선의 예방책입니다.

사진과 동영상 증거는 보증금 반환 분쟁에서 세입자의 권리를 지켜주는 강력한 무기가 됩니다.