전세보증보험가입 거절당했을 때 해결방법과 구제 절차 총정리(2025년최신판)

최근 전세사기와 깡통전세 사건이 잇따르며, 전세보증보험 가입 거절 사례가 크게 늘고 있습니다. 세입자가 보증보험에 가입하지 못하면 전세금을 돌려받지 못할 위험이 커지지만, 거절 사유와 절차를 명확히 이해하면 충분히 해결할 수 있습니다.

 

✔️ 전세보증보험이란 무엇인가?

 

전세보증보험은 집주인이 보증금을 반환하지 못할 경우 세입자가 대신 보증금을 돌려받을 수 있도록 보장하는 제도입니다. 주로 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증, HF한국주택금융공사 등에서 가입이 가능합니다. 다만, 등기부등본 상 권리관계나 전세금 비율이 일정 기준을 초과하면 가입이 거절될 수 있습니다.

 

✔️ 가입 거절 사유 주요 유형

 

보증보험이 거절되는 주된 이유는 다음과 같습니다. ① 근저당권·가압류 등 선순위 권리자 존재 ② 주택가격 대비 전세보증금 비율이 90% 이상인 경우 ③ 임대차계약서상의 주소와 실제 등기주소 불일치 ④ 전입신고·확정일자 미완료 ⑤ 집주인의 신용불량 또는 체납 이력 존재

 

✔️ 거절당했을 때 세입자가 취할 수 있는 3단계 조치

 

1단계 – 등기부등본 정밀 확인 : 법원 등기정보광장에서 등기부등본을 직접 열람하고 선순위 권리 여부를 확인합니다.

2단계 – 보증기관 이의신청 또는 재심사 요청 : 거절사유가 사실과 다르거나 단순 서류 누락일 경우 보증기관에 ‘이의신청’을 접수할 수 있습니다.

3단계 – 임대인 협의 및 전세금 감액 : 주택가액 대비 전세금 비율이 높을 경우 임대인과 보증금 조정을 협의해 재심사 신청이 가능합니다.

 

✔️ 공공기관 및 신고센터 활용법

 

전세보증보험과 관련된 문의는 👉 주택도시보증공사(HUG) 고객센터(1566-9009)를 통해 확인할 수 있으며, 전세사기나 허위 임대차계약이 의심되는 경우 👉 국토교통부 부동산거래질서센터 또는 👉 경찰청 사이버범죄 신고센터에 접수할 수 있습니다.

✔️ 보증보험 가입이 불가능한 경우 대체 방법

보증보험이 거절될 경우, 임대차계약서를 전자계약 시스템을 통해 체결하거나, 계약금 일부를 감액 후 확정일자 우선 확보하는 방식으로 위험을 줄일 수 있습니다. 또한, 보증보험 미가입 시 보증금 반환청구소송을 대비해 모든 계약 내역은 서면·전자문서로 남겨두는 것이 중요합니다.

 

🔎 참고 포인트

 

🟦 상황예시 : 보증보험 가입 신청 후 “전세금 비율 초과” 사유로 거절된 경우

 

🟩 확인할 것들 : 등기부등본 권리관계, 전세가율, 확정일자 및 전입신고 완료 여부

 

🟨 판례 요약 : 대법원 2021다298456, 2022.03.17. 선고 – 임대인의 고의적 정보 은폐로 세입자가 보증보험 가입 불가 시 손해배상 인정

 

🐻‍❄️법바오실무꿀팁🐻‍❄️

 

전세보증보험 가입이 거절되면 단순히 포기하지 말고, 반드시 거절 사유서를 받아 두세요. 사유에 따라 재심사나 보증금 감액 조정으로 가입이 가능하며, 임대인의 정보 은폐가 원인일 경우 법적으로 손해배상을 청구할 수 있습니다.