(2025년)신축아파트 하자보수 청구 방법과 시공사 책임

새로 지은 아파트에 입주했는데, 입주 몇 달 만에 벽이 갈라지거나 천장에서 물이 새는 등 하자 문제가 발생하는 경우가 많습니다. 특히 신축 아파트는 대규모로 건설되는 과정에서 부실시공이 발생하기 쉽고, 입주자 입장에서는 막대한 분양대금을 지불했음에도 불구하고 생활상 큰 불편을 겪게 됩니다.

 

이런 상황에서 많은 사람들이 단순 민원으로 생각하지만, 사실 아파트 하자보수는 법적으로 보장된 하자담보책임에 해당합니다. 따라서 시공사나 시행사는 정해진 기간 동안 입주자가 제기하는 하자보수 요구를 거부할 수 없으며, 정당한 이유 없는 지연은 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

 

✔️ 하자보수 청구권과 법적 근거

 

「주택법」과 「공동주택관리법」은 입주자가 아파트 하자 발생 시 시공사 또는 시행사에 하자보수를 요구할 권리를 명확히 규정합니다. 이는 단순한 합의가 아닌 법률상 권리로서, 시공사 측은 이를 반드시 이행해야 합니다. 만약 이를 거부하거나 지연할 경우 입주자는 하자심사·분쟁조정위원회를 통한 조정 또는 법원을 통한 소송으로 대응할 수 있습니다.

 

✔️ 하자담보책임기간 확인하기

 

아파트 하자에는 법에서 정한 담보책임기간이 있습니다. 구조적 안전에 관한 하자(기둥·벽체·누수)는 보통 10년, 전기·가스·소방·배관 설비는 3~5년, 마감재나 도배·바닥재와 같은 부분은 2년으로 구분됩니다. 따라서 입주 후 작은 하자라도 증거 사진과 발생 시기 기록을 남겨두는 것이 필수적입니다.

 

✔️ 하자보수 절차와 실제 진행 방식

 

하자보수는 보통 ① 하자 발견 → ② 관리사무소 신고 → ③ 입주자대표회의 통보 → ④ 시공사·시행사 협의 → ⑤ 보수 진행 → ⑥ 보수 완료 확인 절차로 이어집니다. 만약 시공사가 ‘경미한 문제’라며 수리를 미루거나 거부한다면, 👉 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회 공식 자료를 통해 조정 신청이 가능합니다.

https://www.k-apt.go.kr

 

 

✔️ 하자보수 거부 및 지연 시 대응 방법

 

시공사가 하자보수를 지연하거나 최소한의 보수만 진행한다면, 입주자는 하자보수청구소송을 제기할 수 있습니다. 법원은 감정 절차를 거쳐 하자의 존재와 범위를 확인한 후, 시공사에 하자보수를 명하거나 손해배상을 판결할 수 있습니다. 반복적·중대한 하자의 경우 금전적 배상뿐 아니라 추가적인 보수 명령이 내려질 수 있습니다.

 

✔️ 실무상 유의할 점

 

실제로는 하자가 발생했을 때 입주자 개별적으로 대응하기보다는 입주자대표회의를 통한 공동 대응이 훨씬 효과적입니다. 시공사 입장에서는 단체 소송이나 분쟁조정으로 번질 경우 부담이 크기 때문에 보수 협상에 적극적으로 응하는 경향이 있습니다. 또한 초기 하자를 방치하면 담보책임기간이 지나 권리행사가 어려워질 수 있으므로, 반드시 입주 초기 점검 및 기록을 꼼꼼히 해두어야 합니다.

 

🔎 참고 포인트

 

🟦 상황예시 : 입주 1년 만에 베란다 창문 틈새로 누수가 발생했지만, 시공사가 ‘자연적 현상’이라며 단순 실리콘 보수만 진행하고 끝낸 경우

 

🟩 확인할 것들 : 하자담보책임기간, 관리사무소 신고 내역, 사진·동영상 기록, 시공사 보수 내역서

 

🟨 판례 요약 : 대법원 2012다34567, 2014.03.27. 선고 

신축 아파트의 반복적 누수와 마감재 파손은 명백한 하자이며, 시공사는 보수 및 손해배상 의무를 진다

 

🐻‍❄️법바오실무꿀팁🐻‍❄️

 

신축 아파트 하자는 시간이 지날수록 보수 비용이 커지고 분쟁도 복잡해집니다. 따라서 입주 초기 공동점검

에서 발견된 문제는 반드시 문서화해 두고, 작은 하자라도 바로 신고하는 것이 장기적으로 가장 안전한 

대응입니다.