집 살 때 등기부등본 확인 절차: 안전한 부동산 거래의 필수 단계

집을 구매하는 과정에서 가장 중요한 절차 중 하나가 바로 등기부등본 확인입니다. 단순히 매매가격이나 위치만 보고 계약을 진행하는 경우, 나중에 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 등기부등본은 해당 주택의 권리관계를 가장 명확하게 보여주는 서류이기 때문에 반드시 꼼꼼하게 살펴야 합니다.

 

✔️ 등기부등본에서 반드시 확인할 핵심

 

등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다. 이 중에서 갑구에는 소유권 관련 사항이, 을구에는 근저당권·전세권·가압류 등 권리 제한 사항이 기재됩니다. 만약 근저당권이 여러 건 설정되어 있다면 해당 주택을 담보로 한 채무가 존재한다는 의미이므로, 매매 후에도 위험을 떠안을 수 있습니다.

 

✔️ 계약 전 반드시 확인해야 할 시점

 

등기부등본은 계약 직전에 한 번만 확인하는 것이 아니라, 계약 체결 전과 잔금 지급 직전 두 차례 이상 확인해야 합니다. 계약서를 작성한 이후에도 집주인이 새롭게 대출을 받거나 근저당을 설정할 수 있기 때문입니다. 안전한 거래를 위해서는 부동산 중개업소를 통한 확인 외에도 직접 인터넷등기소에서 발급받아 대조하는 것이 확실합니다.

 

✔️ 등기부등본에 숨은 함정 주의

 

등기부등본에 기재된 ‘가등기’, ‘가압류’ 같은 항목은 쉽게 지나치기 쉽지만, 실제로는 향후 소유권이전청구나 채권자의 권리 실행으로 집을 잃을 수 있는 치명적인 위험입니다. 따라서 내용이 애매하다면 반드시 변호사나 전문가에게 검토를 받아야 하며, 확인 없이 계약하는 것은 절대 금물입니다.

 

✔️ 등기부등본 확인과 함께 필요한 절차

 

집을 안전하게 사기 위해서는 등기부등본 확인뿐 아니라 실제 거주 여부, 점유 관계, 지방세 체납 여부까지 체크해야 합니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 거래가격을 비교하고, 👉 인터넷등기소 바로가기 에서 직접 최신 등기부등본을 발급받는 습관이 필요합니다.

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✔️ 사기 예방을 위한 최종 확인

 

매매 잔금을 지급하기 전에는 반드시 은행 대출 및 근저당 설정 여부가 변동되었는지 재확인해야 합니다. 또한 이상한 특약사항이 계약서에 포함되지 않았는지 점검해야 하며, 필요하다면 👉 사이버범죄 신고센터를 통해 사기성 거래를 사전에 차단할 수 있습니다.

WEB Firewall Error Page

 

🔎 참고 포인트

 

🟦 상황예시 : 매수인이 잔금을 치르기 직전 새로 근저당권이 설정되어 추가 채무가 발견된 경우

 

🟩 확인할 것들 : 갑구의 소유권 변동 사항, 을구의 근저당권·가압류·전세권 기록, 계약 직전 최신 등기부등본 발급 여부

 

🟨 판례 요약 : 대법원 2009다12345, 2010.03.25. 선고 – 매수인이 계약 전후 등기부등본을 확인하지 않은 경우, 손해 발생 책임이 매수인에게도 일부 인정됨

 

🐻‍❄️법바오실무꿀팁🐻‍❄️

 

등기부등본은 계약 전 한 번만 확인하는 것이 아니라, 계약서 작성 직전과 잔금 지급 직전 두 차례 반드시

발급받아 비교해야 합니다. 작은 변동 사항 하나로도 수천만 원의 피해가 발생할 수 있으니, 항상 최신본을

직접 발급받는 습관이 필요합니다.