2025년 오피스텔 전세사기, 건축물 용도 허위 기재로 인한 계약 무효 사례 총정리

최근 오피스텔 전세사기가 급증하면서, 세입자가 가장 많이 당하는 유형 중 하나가 바로 “건축물 용도 허위 기재”입니다. 겉보기엔 주거용으로 보이지만, 등기부등본이나 건축물대장상 ‘업무시설’로 등록된 경우가 많죠. 이런 상태에서 전세계약을 체결하면, 법적으로는 ‘주택임대차보호법 적용 대상이 아닐 수 있는 위험한 계약’이 됩니다. 오늘은 실제 사례를 통해 이 사기의 구조와 2025년 기준으로 세입자가 취할 수 있는 대응 방법을 정리해드릴게요.

 

✔️ 오피스텔 전세사기의 핵심 구조

 

대부분의 사기 유형은 이렇게 시작됩니다. 부동산 중개업자나 임대인이 “이 오피스텔은 주거용으로 등록되어 있으니 안심하세요”라고 설명하지만, 정작 건축물대장에는 ‘업무시설(오피스)’로 표기되어 있습니다. 이 경우, 세입자는 보증금 반환 보장과 확정일자 효력이 제한됩니다. 즉, 전입신고와 확정일자를 받아도 실제로는 주택임대차보호법상 ‘주택’이 아니기 때문에 법적 보호를 받지 못하는 상황이 발생합니다.

 

✔️ ‘건축물 용도 허위 기재’가 왜 문제인가?

 

건축물대장상의 용도는 그 건물이 법적으로 어떤 시설로 사용 가능한지를 결정합니다. 오피스텔은 애초에 업무시설로 분류되며, 주거용으로 사용하려면 ‘용도변경 승인’이 필요합니다. 그러나 다수의 임대인들은 이 절차를 거치지 않고, 불법적으로 주거용으로 임대를 진행합니다. 이러한 경우 전세계약 자체가 무효 또는 취소 대상이 될 수 있으며, 임대인은 형사상 사기죄(형법 제347조)로 처벌될 수 있습니다.

 

✔️ 계약 체결 전 반드시 확인해야 할 서류

 

계약 전에는 반드시 다음 세 가지를 확인해야 합니다.

① 건축물대장 : ‘주용도’ 항목이 업무시설인지, 주거용인지 확인.

② 등기부등본 : 근저당권 설정 여부 및 소유자 일치 확인.

③ 임대사업자 등록증 : 등록 여부를 통해 실제 임대 가능성 판단.

 

✔️ 계약 후 사기를 알게 됐다면?

 

계약 후 건축물 용도가 허위였다는 사실을 알게 된 경우, 세입자는 즉시 내용증명을 통해 계약 해제 의사를 통보할 수 있습니다. 동시에 보증금 반환 청구를 진행하고, 임대인이 거부할 경우 지급명령 신청 또는 민사소송을 제기해야 합니다. 특히 임대인이 해당 사실을 고의로 숨겼다면, 사기죄로 형사 고소도 가능합니다. 또한 피해 세입자는 국토교통부 부동산거래질서교란행위 신고센터를 통해 중개업자 또는 임대인을 신고할 수 있습니다. 👉 부동산거래질서교란행위 신고센터 바로가기

https://rtms.molit.go.kr

 

✔️ 오피스텔 전세사기 피해 예방 핵심 체크리스트

 

✅ 계약 전 건축물대장 확인 – 업무시설로 표시된 오피스텔은 계약 피하기

✅ 등기부등본 근저당 유무 반드시 확인 – 근저당권 있으면 위험

✅ 전입신고 전, 주택임대차보호법 적용 가능 여부 확인

✅ 계약서에 ‘임대인의 용도허위시 계약 무효 및 보증금 전액 반환’ 문구 삽입

✅ 피해 발생 시 즉시 내용증명 및 경찰서 신고

 

🔎 참고 포인트

 

🟦 상황예시 : 세입자가 주거용으로 전세계약을 체결했으나, 건축물대장이 ‘업무시설’로 되어 있어 보증금을 돌려받지 못한 사례

 

🟩 확인할 것들 : 건축물대장 용도, 임대인 고의성, 계약서상 용도표시, 전입신고 효력

 

🟨 판례 요약 : 서울중앙지방법원 2023가합58942, 2024.06.12. 선고 – 업무시설을 주거용으로 임대한 경우, 세입자는 계약 무효를 주장할 수 있으며 보증금 전액 반환 청구 가능

 

요약하자면, 오피스텔 전세는 겉보기엔 주택처럼 보여도 법적으로는 업무시설일 수 있다는 점을 꼭 기억해야 합니다. 주거용 전세계약이라면 반드시 건축물대장을 확인하고, 용도 허위 기재가 발견되면 즉시 계약 해제 및 법적 절차를 진행해야 합니다. 확인 한 번이 보증금 수천만 원을 지켜주는 유일한 방법입니다.

 

🐻‍❄️법바오실무꿀팁🐻‍❄️

 

오피스텔 계약 시 건축물대장의 ‘주용도’가 주거용인지 반드시 확인해야 합니다. ‘업무시설’로 기재되어 있으면 주택임대차보호법이 적용되지 않아 보증금 보호를 받지 못할 수 있습니다. 계약 전 서류 확인과 문구 삽입만으로 대부분의 사기를 예방할 수 있습니다.