2025년 연말 전세대란 현실화, 월세 전환 급증기에 세입자와 집주인이 꼭 알아야 할 대응 전략

2025년 11월 이후 전국 전세가격이 급등하면서 ‘전세대란’이라는 말이 다시 등장했습니다. 특히 수도권과 광역시를 중심으로 전세 매물이 빠르게 줄어들고, 집주인들이 월세로의 전환을 선택하는 비율이 크게 늘고 있습니다. 이번 글에서는 연말 전세난과 월세 전환 흐름 속에서 세입자와 집주인 모두가 반드시 알아야 할 핵심 대응 전략을 정리했습니다.

 

✔️ 전세 매물 급감, 왜 2025년 말에 집중되는가?

 

2025년 들어 금리 인상과 세제 변화로 인해 전세보다는 월세 선호 현상이 뚜렷해졌습니다. 여기에 연말에는 신규 입주 물량이 일시적으로 줄어들어 전세 공급 자체가 부족한 시기입니다. 국토교통부 통계에 따르면, 2025년 11월 전세가격 상승률은 전월 대비 0.38%로 15개월 만에 최고치를 기록했습니다. 이는 ‘깡통전세’ 위험을 피하려는 집주인들의 월세 선호가 심화된 결과입니다.

 

✔️ 세입자 입장: 전세대란 속에서도 안정적으로 집 구하는 법

 

1. 전세 계약 전 반드시 전세보증보험 가입 가능 여부를 확인해야 합니다. 2. 계약 전 ‘등기부등본’을 열람하여 근저당권이나 압류 등 위험 요소가 없는지 검토해야 합니다. 3. 전세금이 과도하게 낮은 ‘시세 이하 전세’의 경우, 보증금 미반환 리스크가 높으므로 피하는 것이 안전합니다. 👉 주택도시보증공사 전세보증보험 안내 바로가기

전세보증금반환보증 | 주택도시보증공사

 

 

✔️ 집주인 입장: 월세 전환 시 주의해야 할 3가지 포인트

 

1. 임대차 3법(계약갱신청구권·전월세상한제·전월세신고제)를 숙지해야 합니다. 임대료를 5% 이상 올리면 불법이 될 수 있습니다. 2. 전세 → 월세 전환 시, 기존 세입자와의 합의가 필요하며 일방적인 전환 통보는 계약 위반으로 간주됩니다. 3. 세금 문제도 반드시 고려해야 합니다. 월세소득이 연 2천만 원을 초과하면 종합소득세 신고 의무가 발생합니다. 👉 국세청 월세소득 신고 가이드

국세청

 

✔️ 전세→월세 전환 시 세입자 권리 보장 방안

 

세입자는 전환 통보를 받은 즉시 새로운 계약 조건을 검토하고, 불합리한 인상이라면 임대차분쟁조정위원회를 통해 조정을 요청할 수 있습니다. 대부분의 지자체에는 무료 법률상담이 가능한 센터가 마련되어 있으며, 분쟁조정신청서를 접수하면 1개월 내 결과가 나옵니다. 👉  임대차분쟁조정센터

대한법률구조공단 주택·상가건물 임대차분쟁조정위원회

 

 

✔️ 전세대란기에 등장한 신종 계약 유형, 주의 필요

 

최근엔 전세금 일부를 보증금으로 두고 나머지를 월세로 돌리는 반전세형 계약이 증가하고 있습니다. 하지만 이 과정에서 ‘보증금+월세 합계액’이 시세를 초과하거나, 중개사가 명시하지 않은 특약 조항이 포함되어 분쟁이 생기는 사례가 급증하고 있습니다. 계약서에는 반드시 ‘보증금 액수, 월세 금액, 지급일, 인상 조건’을 명시해야 합니다.

 

✔️ 전세대란 이후, 2026년 상반기 시장 전망

 

부동산 전문가들은 2026년 상반기까지 전세난이 이어질 가능성이 높다고 보고 있습니다. 다만 기준금리가 완화되면 하반기부터는 일부 지역에서 전세 물량이 회복될 전망입니다. 따라서 연말 계약자라면 ‘단기계약(6개월~1년)’을 선택해 시장 변화를 지켜보는 것도 전략이 될 수 있습니다.

 

🔎 참고 포인트

 

🟦 상황예시 : 연말 전세 매물이 급감해 월세 전환 압박을 받는 세입자

 

🟩 확인할 것들 : 전세보증보험 가입 가능 여부, 전월세상한제 적용 여부, 분쟁조정 절차

 

🟨 판례 요약 : 대법원 2022다317598, 2023.01.19. 선고 – 임대인이 일방적으로 전세를 월세로 전환한 경우, 기존 계약 효력이 우선한다는 판결

 

✔️ 마무리 조언

 

2025년 연말 전세난은 단순한 ‘매물 부족’이 아니라 구조적인 시장 변화의 신호입니다. 세입자는 정보와 보험으로 안전망을 확보하고, 집주인은 세법과 계약 절차를 준수하는 것이 최선의 방어책입니다. 조금만 빨리 대비하면 불안은 예방할 수 있습니다.

 

🐻‍❄️법바오실무꿀팁🐻‍❄️

 

전세에서 월세로 전환할 때는 단순히 금액만 바꾸는 것이 아니라, 계약서 자체를 새로 작성해야 합니다. 특히 보증금과 월세를 동시에 받는 반전세 형태에서는 임대료 총액 기준으로 전월세상한제가 적용되므로, 반드시 계산 기준을 중개인에게 확인하고 서명하는 것이 중요합니다.