[2025년최신판]전세계약 파기하고 싶어요. 위약금 내야 하나요?

전세 계약서를 쓰고 계약금까지 냈지만, 갑자기 사정이 생겨 계약을 파기하고 싶을 때가 있습니다.

그런데 계약한 지 며칠도 안 됐는데도 집주인이 "계약금 포기해야 해요", "위약금은 당연히 줘야죠"라고 말한다면?

정말 아무런 예외 없이 돈을 떼이고 나와야 할까요?

 

✔️ 전세계약은 ‘계약서 작성 + 계약금 지급’으로 성립합니다

 

전세계약은 임대인과 임차인이 계약서를 작성하고, 계약금이 오간 시점부터 법적으로 성립된 것으로 봅니다.

따라서 일주일이 지나지 않았다고 해도, 이미 계약이 성립된 상태 라면 단순 변심으로 파기 시 위약금이 발생할 수 있습니다.

 

✔️ 하지만 ‘상대방이 동의’하면 위약금 없이도 해지 가능합니다

 

임대인과 협의가 되면, 계약 해지 자체는 언제든 가능합니다.

이때는 ‘합의 해지’로 처리되므로, 위약금을 감면하거나 전액 환불받는 것도 법적으로 문제없습니다.

👉 국가법령정보센터 – 민법 제565조

국가법령정보센터

 

✔️ 임대인이 거부하면 ‘계약금 포기 또는 배액배상’ 원칙 적용

 

우리 민법 제565조는 ‘계약금’에 대해 이렇게 규정합니다:

- 계약을 파기하고 싶은 쪽은 계약금을 포기(임차인), 또는 배액배상(임대인)이 원칙입니다.

즉, 임차인이 일방적으로 계약을 깨면 계약금은 돌려받기 어렵고, 임대인이 계약을 거절하면 두 배로 돌려줘야 하는 구조입니다.

 

✔️ 대항력 발생 전이라면 ‘등기 전’이라는 점이 관건입니다

 

아직 확정일자도 안 받고, 이사도 안 한 상태라면 ‘대항력’은 발생하지 않았습니다.

그래서 실제로는 계약 파기에 따른 피해가 적고,

실거주자를 구하기 쉽다면 임대인이 계약금을 일부만 받고 협의해 주는 경우도 많습니다.

👉 부동산거래질서 위반신고센터 바로가기

 

✔️ 현실적으로 이렇게 대응하세요

 

1. 먼저 문자로 정중하게 ‘사정상 계약해지를 원한다’고 밝히세요.

2. 계약서 사본과 계좌내역을 확보하세요 (협의 실패 시 대비)

3. 위약금 일부라도 조율이 가능할지 협상하고, 안 될 경우 민사소송 또는 조정제도 이용을 고려하세요.

 

🔎 참고 포인트

 

🟦 상황예시: C 씨는 전세 계약 후 회사 발령이 변경되어 이사를 못 가게 되었지만,

집주인이 계약서 내용을 들어 위약금 전액을 요구함

 

🟩 확인할 것들: 계약서 날짜, 계약금 입금일, 확정일자 유무, 계약 파기 통보 시점

 

🟨 판례 요약: “계약금 계약 후 일방이 해제할 경우,

계약금은 해제권 행사 수단으로 인정되며 돌려받을 수 없다. (대법원 2010다 82202)”

 

🐻‍❄️법바오실무꿀팁

 

- 계약서 쓰고 계약금까지 냈다면, 일방적 파기 시 계약금 포기 원칙

- 하지만 합의 해지 시에는 위약금 없이 가능, 이때는 문자·녹취 등 임대인 동의 증거 필수

- 계약 파기 통보는 가급적 서면 또는 문자로 남길 것

- 확정일자 전 + 이사 전이면 집주인이 협의 가능성 더 큼 ➡️ 이 포인트로 협상 시도

- 협의 안 되면 법률구조공단에 무료 상담 후 민사 조정 신청 고려