보증금 다 돌려준다더니 유지보수비 깠어요. 퇴거 후 수리비 공제 분쟁 정리 2025년형

전세 계약이 끝나고 집을 비운 A 씨는 보증금을 기다리고 있었습니다.
하지만 며칠 후 집주인은 이렇게 말했습니다.
“냉장고 선반 깨졌고, 페인트 칠 벗겨졌고, 청소도 안 돼 있으니 50만 원 빼고 드릴게요.”

A 씨는 당황스러웠습니다.
입주 전에도 집은 낡아 있었고, 그 흔적은 대부분 ‘사용감’이었기 때문입니다.
그렇다면 이런 유지보수비, 수리비는 정말 세입자 부담일까요?
법은 이런 상황에서 세입자를 어떻게 보호하고 있을까요?

 

✔️ '원상복구 의무'가 모든 걸 책임지는 건 아니다

 

계약 종료 후 세입자가 부담해야 하는 것은 ‘고의 또는 중대한 과실로 인한 훼손’입니다.
일상적인 사용 중 발생한 마모, 노후, 작은 흠집 등은 집주인의 책임으로 간주됩니다.
예를 들어 오래된 장판이 해졌거나, 도배가 바랬다면 이는 ‘자연적인 소모’입니다.

 

✔️ 세입자가 수리비를 부담하는 대표 사례

 

- 담배로 바닥에 구멍이 났다
- 부주의로 창문이 깨졌다
- 청소를 아예 하지 않아 악취·곰팡이 발생
- 무단 개조, 타공, 벽지 손상 등 명백한 훼손
이런 경우는 실제로 보증금에서 공제될 수 있고, 청구도 가능합니다.

 

✔️ 세입자가 부담하지 않아도 되는 유지보수 예시

 

- 햇빛으로 바랜 벽지
- 오래되어 자연스럽게 마모된 마루, 창틀, 가구
- 집주인이 직접 들여온 오래된 가전 고장
- 입주 전부터 존재하던 하자나 누수
이런 부분에 대해 청구를 받았다면, 단호하게 문제 제기할 수 있습니다.

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✔️ 계약서에 ‘깨끗이 청소하고 원상 복구한다’는 문구가 있더라도,

법이 우선 적용되기 때문에 과도한 요구는 거절 가능합니다.
사진을 남기고, 녹취해 두고, 필요하다면 내용증명으로 항의하세요.

 

🔎 참고 포인트

 

🟦 상황예시: B씨는 퇴거 직후 집주인에게 페인트칠비 80만 원을 공제당했습니다.

하지만 도배는 7년 이상 지난 상태였고, 주거 사용만으로 생긴 얼룩뿐이었습니다.

사진을 근거로 법률구조공단에 상담 후, 전액 반환받았습니다.

 

🟩 확인할 것들: ① 수리비 명세서 요구, ② 입주 전·후 사진 비교,

③ 청구 사유가 ‘자연마모’인지 ‘고의훼손’인지 구분, ④ 내용증명 준비

 

🟨 판례 요약: “세입자는 통상적인 사용에 따른 마모·훼손에 대해 수선의무가 없다.

고의나 중대한 과실이 없는 한 원상회복 책임을 지지 않는다.” (대법원 2009다 10572)

 

🐻‍❄️법바오실무꿀팁

 

- 퇴거 전 반드시 '입주 시 상태 사진'을 휴대폰으로 남겨두기

- 집주인이 수리비 공제 통보 시, 영수증 및 내역 요구 ➡️ 없으면 공제 거절 근거

- 대화 내용은 가급적 문자 또는 녹음 저장

- 보증금 미지급 상태라면 내용증명 + 지급명령 신청 준비 병행

- 지방자치단체 '전월세 분쟁조정위'에 조정 신청도 가능(수수료 없음)